Vysněný rodinný dům vám může zkazit územní studie. Před koupí pozemku zjišťujte…

Pokud má obec platný územní plán, může být na základě § 43 odst. 2 stavebního zákona předepsáno u lokalit pro více rodinných domků vypracování územní studie. To proto, aby nedocházelo v těchto větších lokalitách k chaotické a bezkoncepční realizaci zástavby včetně uspořádání dopravy a inženýrské infrastruktury. Po případě aby nebylo nevhodným živelným umístěním domů bráněno zástavbě dalších stavebních pozemků, či bezohledně zasahováno do prvků územních systému ekologické stability apod.

Územní studie je tzv. územně plánovacím podkladem, který řeší koncepci uspořádání zástavby v určité lokalitě, včetně dopravní a technické infrastruktury, vymezuje veřejná prostranství a stanovuje zásady prostorové regulace. Určuje velikost a uspořádání pozemků, intenzitu jejich zastavění, procenta ploch zeleně na pozemcích. Stanovuje uspořádání komunikací, parkovací a odstavné plochy, trasy inženýrských sítí, řeší napojovací místa přípojek. Také definuje uliční a stavební čáry, stanovuje výšky zástavby, způsob oplocení.   

V ustanovení §30 stavebního zákona v aktuálním znění se říká:

(1) Územní studie navrhuje, prověřuje a posuzuje možná řešení vybraných problémů, případně úprav nebo rozvoj některých funkčních systémů v území, například veřejné infrastruktury, územního systému ekologické stability, které by mohly významně ovlivňovat nebo podmiňovat využití a uspořádání území nebo jejich vybraných částí.

(2) Pořizovatel (většinou obec) pořizuje územní studii v případech, kdy je to uloženo územně plánovací dokumentací, z vlastního nebo jiného podnětu.

(3) Pořízení územní studie z jiného podnětu může pořizovatel podmínit úplnou nebo částečnou úhradou nákladů od toho, kdo tento podnět podal.

  (5) Pořizovatel územní studie podá poté, kdy schválil možnost jejího využití podle § 25,  návrh na vložení dat o této studii do evidence územně plánovací činnosti.

Kam studie míří?

Hlavním cílem studie je stanovení účelného plošného a prostorového uspořádání zástavby, optimálního řešení navržené dopravní a technické infrastruktury, a to vše s ohledem na efektivní využití tvaru jednotlivých budoucích stavebních pozemků.

Územní studie je tedy zárukou, že se v konkrétní lokalitě bude realizovat zástavba podle urbanistických pravidel, kulturním způsobem, s ohleduplností ke konkrétnímu prostředí a přírodě. Má však jednu vadu,  není ze zákona závazná. A to proto, že se neprojednává ve správním řízení tak jako regulační plán. Pouze se vkládá do evidence územně plánovací činnosti. Registrovaná územní studie je pak neopominutelným podkladem, zohledňovaným v územních řízeních.

Je-li pro určitou lokalitu již územní studie zpracována, je pak nutno v projektu konkrétního rodinného domu respektovat územní ale i technické podmínky ve studii definované.

Z hlediska nákladů na pořízení studie platí pravidlo, že je-li pořízení územní studie uloženo územním plánem,  náklady na ni hradí vždy obec. V zadání územní studie, které se uvádí v textové části územního plánu, může pořizovatel (obec) určit, že kdo chce změnu v území realizovat, může zajistit zpracování územní studie na své náklady.