Co se započítává do zastavěné plochy aneb na svůj pozemek nemůžete postavit libovolně velký dům

Nejen dům, ale i zahradní altánek, terasa, bazén a další stavby, to vše se započítává do takzvané zastavěné plochy. Ne zrovna dobrou zprávou je, že její velikost  určuje stavební úřad, a tak se velmi snadno může stát, že vysněný domov, na který jste dlouho šetřili (nebo ho budete dlouho splácet), ani realizovat nepůjde. Zkrátka máte malý pozemek. Co s tím?

Odpověď ke konkrétním případům najdete u architekta, který vám fundovaně poradí, nebo na stavebním úřadě. Existují i výjimky, například v kompaktní zástavbě centrálních částí měst či obcí, kde je již zástavba realizovaná. 

Do jaké míry můžeme pozemek pro rodinné bydlení zastavět, se dozvíme na stavebním úřadě, do jehož působnosti území s naším pozemkem spadá. Odvozuje se to od toho, zda má naše obec zpracovaný územní plán. Územní plány v kapitole Podmínky využití ploch pro konkrétní lokality v území obcí  stanovují  maximální procento zastavitelnosti takzvaným koeficientem zastavitelnosti, který je poměrem zastavěné plochy stavbou na pozemku vůči celkové ploše pozemku. Obvykle se toto procento pohybuje v rozmezí 25 % až 40 %. Pro zbývající část pozemků může být v Podmínkách využití ploch stanoveno procento nezastavitelné plochy nebo také procento plochy pro zeleň, jejímž vymezením se bude zajišťovat vsak dešťových vod na pozemcích stavby. 

Pokud obec nemá vypracovaný územní plán, zastavěnost pozemků se řídí ustanovením vyhlášky   č. 501/2006 Sb. O obecných požadavcích na využívání území, kde je v § 20  a 21 odst.5 uvedeno (citace):

… vsakování nebo odvádění srážkových vod ze zastavěných ploch nebo zpevněných ploch, pokud se neplánuje jejich jiné využití; musí být řešeno přednostně jejich vsakováním.

… vsakování dešťových vod na pozemcích staveb pro bydlení je splněno, jestliže poměr výměry části pozemku schopné vsakování dešťové vody k celkové výměře pozemku činí v případě

1. a) samostatně stojícího rodinného domu a stavby pro rodinnou rekreaci nejméně 0,4
2. b) řadového rodinného domu a bytového domu 0,3

Tyto předpisy napomáhají v území obce udržet nejen odpovídající vodohospodářské poměry, ale také je jimi regulována potřebná hustota zástavby v obci.

Co je zastavěná plocha

Zastavěnou plochu nám definuje ustanovení §2, odst.(7) stavebního zákona takto (citace):

Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Přičemž zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.

 Z legislativy vyplývá, že zastavěnou plochou na pozemku tvoří nejen budova vlastního rodinného domu na pozemku, ale i všechny jeho doplňkové stavby, jako jsou  garáže, zastřešené parkovací plochy, altánky, zahradní domky, bazény a pod.

Do zastavěné plochy stavby na pozemku se tedy započítávají lodžie, předsazené konstrukce a balkony, podepřené sloupy. Ale nezapočítávají se přesahy střech a balkony bez podpůrných konstrukcí.

Co je zastavěná plocha na pozemku rodinného domu

Zpevněnou  plochou rozumíme  stavbu zpevňující povrch pozemku, ve smyslu § 2 odst. 3 stavebního zákona, a to bez ohledu na stavební nebo montážní technologie, na použité technologické provedení i stavební výrobky a materiály. Může se jednat o nezastřešené terasy, nezastřešená parkovací místa, chodníčky, pochozí plochy a pod.

Územní plán obce může mít v regulativech stanoveno také procento možného zastavění pozemku zpevněnými plochami. Úplné informace o možnostech zástavby odpovědně předává příslušný stavební úřad.

Fotogalerie:

Kromě pojištění stavby nezapomeňte pojistit i domácnost