Rodinný dům bez příjezdové komunikace: Ošemetná situace

Řekneme to na rovinu. Do problémů s příjezdovou cestou k domu je lepší se vůbec nedostat, protože jsou někdy velice obtížně řešitelné. Shrnuli jsme zde ty základní a návrh na možné řešení, když už se něco tak nepříjemného stane.

Pokud k vám vede cesta jen přes souseda, zkuste využít ustanovení o tzv. nezbytné cestě. Zdroj: Pixabay

Upozorňujeme také na to, že v této oblasti panuje značná „divočina“ stran přístupu jednotlivých stavebních úřadů. Co je neřešitelný problém na stavebním úřadě jedné obce, ve vedlejší být nemusí. 

Proč betonovou stěrku na podlahu a kam pro ni?

Koupili jste dům či pozemek a až poté zjistili, že jedinou příjezdovou cestu vlastní soused

Situace je velice nepříjemná. Soused vám v krajním případě může v podstatě bydlení až znemožňovat, protože bez toho, abyste se  mohli k domu legálně se souhlasem souseda dostávat po svých i vozy, by vám úřad neměl povolit ani stavět. Soused také může cestu zcela uzavřít. Pak vám nezbude, než se soudit, podle Nového občanského zákoníku (NOZ), (zák. č. 89/2012 Sb.) zkusit využít ustanovení o tzv. nezbytné cestě (§ 1029 až 1036)). Což zjednodušeně znamená, že když na váš pozemek není cesta veřejná, soused vám musí být nápomocen nějak situaci řešit. Řešením může být např. prodej cesty, prodej podílu na cestě, věcné břemeno chůze a jízdy (nově tzv. služebnost) atd. Vše ovšem za úplatu, a pokud jste v situaci, že koupit či nechat si zřídit břemeno prostě musíte, většina sousedů, kteří dělali potíže od začátku, „nebude z levného kraje“. A pozor, nezbytná cesta se nepovolí, pokud soused prokáže, že by škoda na nemovité věci souseda zřejmě převýšila výhodu nezbytné cesty, a nebo, že jste si hrubou nedbalostí či úmyslně způsobili situaci sami. Toto závisí na výkladu soudu, ale pokud jste si předem na katastru a v dokumentaci pečlivě neprostudovali vše potřebné a kupní smlouvu podepsali, bude vám to spíše k tíži.

Pozor na situaci, kdy developer prodává ještě rozestavěné domy, aniž by měl vyřešenou situaci s příjezdovou cestou. Zdroj: Canstockphoto

Developer prodává domy nebo byty, k nimž zatím příjezdová cesta neexistuje. Má ji prý v plánu, ale nespěchá

Pozor na tuto situaci. Developer, který staví a prodává domy či byty tzv. „na poli“ a cesty k nim zatím nevedou, by je neměl prodávat ani stavět, aniž by měl vyřešené příjezdové cesty, ale, ač by se to stávat nemělo, v praxi se to zkrátka stává. Koupíte tedy dům, ke kterému jezdíte a chodíte po zablácené polňačce, a pak zjistíte, že tak – v lepším případě – budete jezdit zřejmě na věčné časy. A v horším případě kdosi cestu uzamkne závorou. V tom prvním případě budete muset tlačit na developera a čekat, až cestu dokončí. A když nedokončí, protože třeba mezitím zkrachoval, nebo dokončí, ale obec ji nepřevezme, nebo ji nezkolauduje,  pak je možná existence právě třetího vlastníka cesty a značné potíže a náklady. Nezbude, než se opět obrátit na soud v duchu skutečnosti, že právo přístupu ke své nemovitosti byste zkrátka měli mít, ale s velmi nejistým průběhem a výsledkem, a s vidinou, že zadarmo to dost možná  nebude.

Koupili jste pozemek bez vyřešené příjezdové cesty, ale stavební úřad vám nechce povolit stavět

I v dnešní době, kdy se většinou stavba pouze ohlašuje, může stavební úřad ohlášenou stavbu zamítnout. Problémy s napojením stavby na komunikaci mohou být jedním z důvodů zamítnutí, protože jde o jeden z formulářů, který se k ohlášení přidává, a protože ve vyhlášce 501/2006 je stanoveno, že „ke každé stavbě rodinného domu nebo stavbě pro rodinnou rekreaci nebo souvislé skupině těchto staveb musí vést zpevněná pozemní komunikace široká nejméně 2,5 m a končící nejdále 50 m od stavby.“ Budete tedy muset příjezdovou cestu předem vyřešit. Nejlepší bude zjistit si na stavebním úřadě, co je třeba udělat nebo co je plánováno. Někdy budete muset cestu vybudovat sami nebo se sousedy, jindy ji má v plánu obec.

Zdroj info: Stavební zákon, Občanský zákoník