Kdy potřebujete pro stavbu rodinného domu vypracovanou územní studii

Pokud je v platném územním plánu obce určena povinnost vypracovat územní studii, může to stavbu rodinného domu výrazně ovlivnit. Než pozemek koupíte, nebo se začnete připravovat na stavbu, zjistěte, zda ji nebudete potřebovat. 

Podmínku, vypracování územní studie, stanovují územní plány pro větší zastavitelné lokality pro výstavbu většího počtu domků a zařízení, kde je nutno řešit její účelné urbanistické uspořádání, funkční parcelaci a stanovit koncepci komunikací a sítí inženýrské infrastruktury, a to ve větší podrobnosti, nežli řeší územní plán. Tímto se zamezuje živelné a bezkoncepční dostavbě zastavitelných ploch. Územní studie se dle platné legislativy neprojednává s dotčenými orgány státní správy ani se správci sítí.

§ 30 stavebního zákona říká:

 (1) Územní studie navrhuje, prověřuje a posuzuje možná řešení vybraných problémů, případně úprav nebo rozvoj některých funkčních systémů v území, například veřejné infrastruktury, územního systému ekologické stability, které by mohly významně ovlivňovat nebo podmiňovat využití a uspořádání území nebo jejich vybraných částí.

(2) Pořizovatel pořizuje územní studii v případech, kdy je to uloženo územně plánovací dokumentací, z vlastního nebo jiného podnětu. V zadání územní studie určí pořizovatel její obsah, rozsah, cíle a účel.

Bez územní studie lze stavět rodinný dům v zastavitelném území tam, kde není územním plánem stanovena podmínka vypracování územní studie.

(3) Pořízení územní studie z jiného podnětu může pořizovatel podmínit úplnou nebo částečnou úhradou nákladů od toho, kdo tento podnět podal.

(4) V zadání územní studie může pořizovatel stanovit, že ten, kdo hodlá změnu v území realizovat, může zajistit zpracování územní studie na své náklady.

(5) Pořizovatel územní studie podá poté, kdy schválil možnost jejího využití podle § 25, návrh na vložení dat o této studii do evidence územně plánovací činnosti.

(6) Pořizovatel nejpozději do 8 let od posledního vložení dat o územní studii do evidence územně plánovací činnosti prověří aktuálnost jejího řešení a v případě možnosti dalšího využití územní studie zajistí o této skutečnosti vložení dat do evidence, jinak ministerstvo, popřípadě jím pověřená organizační složka státu, údaje o územní studii z evidence vypustí. Ministerstvo, popřípadě jím pověřená organizační složka státu, vypustí údaje o územní studii z evidence územně plánovací činnosti též v případě, že její obsah je v rozporu s právními předpisy.

Pro stavební úřad je stanovená územní studie neopominutelným podkladem  a úřad na konkrétním pozemku pak v povolovacích řízeních může rozhodovat pouze až po vypracování územní studie a vložení dat o této studii do evidence územní plánovací dokumentace.

Platná legislativa nestanovuje rozsah územních studií. Obsah a podrobnost i účel územní studie pro každou určitou lokalitu je stanoveno v jejím zadání, které je obsaženo v textové části územního plánu obce.

Obsah územní studie

V textové části územní studie se obvykle stanovují podmínky na účel využití pozemků,  definuje se regulace prostorového uspořádání staveb, určují se podmínky pro dopravu a inženýrské sítě, stanovují se podmínky pro ochranu přírody a ostatních hodnot v území.

Grafická část obvykle obsahuje výkres urbanistického a architektonického řešení, výkres regulací, výkres dopravní infrastruktuy, výkres inženýrských sítí, výkres širších vztahů atd.

Náklady na zpracování územní studie

V ustanoveních stavebního zákona je stanoveno, že územní studie se pořizuje tehdy, je-li to je určeno územním plánem, dále z vlastního či jiného podnětu. Pořízení územní studie zajišťuje obec, ta však může v případě jiného podnětu stanovit úplnou nebo částečnou úhradou nákladů na územní studii od toho, kdo záměr podal.

Zdroj: Master design

Z uvedených skutečností vyplývá, že je-li pozemek pro stavbu rodinného domu součástí registrované územní studie, nebo se studie teprve vypracuje, bude se muset projekt plánovaného rodinného domu či vily přizpůsobit regulačním podmínkám, stanoveným ve studii. A to zejména bude se muset respektovat zastavitelná plocha na pozemku, hladina zástavby, odstupové vzdálenosti, způsob napojení na komunikaci a inženýrské sítě, dodržení ochranných pásem veřejné infrastruktury a pod.