Nepodceňujte koupi stavebního pozemku: Na co si dát pozor?

Koupě pozemku se na první pohled může zdát jako velmi jednoduchá záležitost. Opak bývá často pravdou. Na trhu na „běžného smrtelníka“ čeká mnoho úskalí, kliček a předpisů, ve kterých se dá často jen špatně orientovat. Pojďte se s námi podívat, na co si dát před koupí pozor, abyste koupili skutečně dobře.

Stavební pozemek je poměrně drahou záležitostí a jakákoliv chyba jej může ještě prodražit. Pokud si nedáte pozor a nezjistíte všechny potřebné informace, můžete ve finále skončit s pozemkem, na kterém svůj vysněný dům jen tak nepostavíte a možná také nikdy. I takové případy existují. V první řadě si pozemek řádně prohlédněte. Dojeďte se tam podívat v různou denní dobu, a i v noci. Rozdíly v provozu, rušnosti apod. mohou být dost zásadní. Makléře či majitele se hodně ptejte a informace ověřujte. 

Začněte v katastru nemovitostí

Do katastru nemovitostí můžete nahlížet snadno online, takže ani není potřeba navštívit úřad. V něm dohledáte informace o majiteli pozemku a případných právních vadách. Základní fakta jsou k nahlédnutí zdarma, podrobnější informace už si musíte zaplatit tak, že stáhnete List vlastnictví, který se vám vloží do košíku, jako když nakupujete na e-shopu a po zaplacení ho máte k dispozici. V tomto listu najdete různá břemena, zástavy a exekuce. Taktéž v něm najdete informaci o pozemku. Pokud jde o ornou půdu, zahradu, trvalý travní porost apod., nejde tam jen tak stavět. Musí se nejdříve vyjmout zastavěná část ze zemědělského půdního fondu (ZPF), což stojí spoustu peněz, času a výsledek není vůbec jistý. Cena za vyjmutí ze ZPF se vypočítává podle vzorce na základě bonity půdy, velikosti pozemku a koeficientu ochrany půdy.

Při výběru pozemku si ověřte dostupnost příjezdové cesty, a také to, zda je váš vybraný pozemek vedený jako stavební. Zdroj: Pixabay

Jsou k pozemku zavedeny inženýrské sítě?

Inženýrské sítě jsou nezbytnou součástí pozemku, když chcete stavět. Opět je zde možnost nechat si je připojit dodatečně, ale už to znamená starost a peníze navíc. Především si ověřte, že na pozemek je zavedena elektřina, plyn voda a kanalizace. Další fází je pak to, zda jsou sítě zkolaudované a pilíře a šachty máte na svém pozemku. Ke všemu musí být dokumentace, proto se do ní podívejte, případně přizvěte projektanta, který zápisům rozumí.

Územní plán vám napoví

Prodávající vám možná tvrdí, že pozemek je určitě stavební. Není to ale vždy pravda. Mnohem více vám řekne územní plán obce nebo města. Tam je zapsáno, zda vámi vybraný pozemek je stavební nebo ne. A ani tehdy, když jde o pozemek pro výstavbu, není ještě vyhráno. Ujistěte se, že jde o plochu na bydlení, a ne třeba pro občanskou vybavenost. Ne každý umí číst v územních plánech. Pak se obraťte na stavební úřad v obci, kam pozemek spadá.

Ptejte se také na:

• omezení (ochranné pásmo, CHKO, vedení vysokého napětí, silnice, les – do určité vzdálenosti od těchto míst nejde stavět,
• různé stavební uzávěry,
• výstavba kolem, která je v plánu,
• jaká může být zastavěnost pozemku,
• velikost, tvar domu, umístění na pozemku, sklon a tvar střechy, okna, dveře apod.,
• parkovací místa,
• vzdálenost domu od cesty,
• umístění inženýrských sítí atd.

Nejjednodušší je pro stavbu rovný pozemek. Zdroj: Pexels

Svažitost pozemku a světové strany

Příliš svažitý pozemek rozhodně není výhrou (pokud netoužíte po výhledu, který zpravidla svažitý pozemek umožňuje), někdy dokonce může vyjít mnohem levněji. Svažitost by neměla přesáhnout 7 procent. Nejjednodušší je pro stavbu pozemek rovný. Vezměte v úvahu také orientaci domu s ohledem na světové strany. Potřebujete vědět, co se okolo vaší stavby v budoucnu bude dít. V novostavbách se dnes také hodně počítá se solárními panely, takže obytná část domu je často orientovaná na jih. Myslete taktéž na rizika kolem pozemku. Není to záplavová oblast? Je příjezdová cesta sjízdná v zimě a ve špatném počasí? Není nedaleko zemědělský objekt s chovem zvířat, který znamená neustále přejezdy velké techniky a zápach?

Přístupná příjezdová cesta

Příjezdová cesta musí splňovat nějaké parametry a normy. V první řadě je velmi důležitý vlastní pozemku, na kterém se cesta nachází. Pokud se jedná o město či obec, pak můžete být pravděpodobně v klidu. V okamžiku, kdy vlastníkem je někdo jiný, musíte se s ním domluvit na zřízení věcného břemene nebo jeho odkoupení. Pokud jde o účelovou komunikaci, tak to nutné není a majitel vám nemůže zakázat cestu užívat.

Pozor! Toto neplatí v případě inženýrských sítí. Tam už by věcné břemeno muselo být zřízeno se souhlasem majitele nebo byste museli odkoupit část či celý pozemek.

Dostatečná občanská vybavenost

Milovníci naprosté samoty asi občanské vybavenosti takovou důležitost přikládat nebudou. Na druhou stranu ti ostatní, především rodiny s dětmi, jistě ocení, když mají poblíž obchod, zdravotní středisko, hřiště, restauraci, školku, školu a další. Ač se to může zdát jako banální otázka, když tohle všechno ve svém okolí nemáte a musíte úplně všude dojíždět, může se to časem jevit jako velký problém.

Ochranné pásmo nebo památka

Ochranná pásma se často nachází u vodních koryt, vedení elektrického napětí apod. Obvykle to znamená nějaký limit pro budoucí výstavbu. Stejně tak by mohl vzniknout problém v případě památkové zóny nebo chráněné krajinné oblasti. Často jsou v takových místech různá omezení při výstavbě a využívání pozemku.

Ke stavbě dokonalého domova potřebujete správný pozemek. Zdroj: Pixabay

Nájemní smlouva na pozemku

Nepodceňujte nájemní smlouvu, která se k pozemku váže. Často jde o sousedy, kteří si tak rozšiřují svůj pozemek například o zahradu nebo si pozemek pronajímá zemědělské družstvo. Ať je to jakkoliv, pamatujte si, že změnou majitele nájemní smlouva automaticky nezaniká.

Povodňová a záplavová oblast

Rybníček nebo řeka kousek od domu to zní jako sen. Jenže co když při větším dešti máte díky nedalekému rybníčku pozemek během chvilky pod vodou? Zjistěte si, zda se nenachází nemovitost v povodňovém pásmu. Informace o tom mají často pojišťovny, které mají obvykle 4 stupně povodňových zón a když je seznámíte s katastrálním územím a parcelním číslem, poví vám, jak na tom je váš pozemek. Pamatujte také na to, že zde může být problém nejen s případnou velkou vodou, ale právě i s pojištěním, které rozhodně podraží a někdy to není pojistitelné vůbec.

Když se rozhodnete koupit pozemek, kde chcete postavit svůj vysněný dům, nesnažte se nic urychlit. Je jasné, že nejraději byste bydleli během pár měsíců a už se vidíte na terase nebo nové zahradě. Ale každý pozemek je na tom trochu jinak, a to dokonce i ty, které jsou hned vedle sebe. Není to investice na pár měsíců a za pár korun. Proto se rozhodujte rozumně a mějte po ruce všechny dostupné informace, než podepíšete smlouvu.