Odhad ceny nemovitosti není nic jednoduchého. Hraje při něm roli spousta faktorů a pouze opravdoví odborníci dokážou vypočítat cenu nemovitosti správně. Odhady se totiž provádějí za různým účelem a často se od sebe i výrazně liší.

Bankovní odhad nemovitosti budete potřebovat, chcete–li si při koupi bytu či domu vzít hypotéku. Jedná se o znalecký posudek o výši zástavní hodnoty dané nemovitosti, který vypracuje smluvní znalec banky. Bankovní odhad ceny je zpravidla o 10 % – 20 % nižší než je kupní cena nemovitosti.

Stejně tak  soudní odhad nemovitosti (znalecký posudek) se liší od tržní ceny, často bývá i výrazně nižší. Soudní znalec musí odhadnout cenu nemovitosti vždy, když je to nařízeno zákonem, čili pro oficiální účely. Znalec připraví znalecký posudek o nemovitosti, který poté předložíte u soudu při různých sporech (rozvodové řízení, exekuce, insolvenční řízení, rozvod, majetkové spory) či finančnímu úřadu (např. odhady pro zaplacení darovací daně).

Naopak při prodeji potřebujete tzv. tržní odhad. Ten určuje aktuální tržní cenu nemovitosti a ukazuje, za kolik můžete nemovitost na trhu nabízet. Tržní odhad ceny budete potřebovat i při výkupu, počítejte ale s tím, že za výkup dostanete o 20- 40% méně než při standardním prodeji.

Je i při prodeji potřeba svěřit odhad odborníkovi?

Při hypotéce či placení daně se bez znaleckého posudku neobejdete. Pokud si ale myslíte, že při prodeji nemovitosti odborný odhad ceny nepotřebujete, jste na omylu. Právě správně určená prodejní cena je klíčem k dobrému prodeji. V tomto případě je ideální oslovit zkušeného realitního makléře či realitní kancelář, kteří mají potřebné zkušenosti a znalosti. Kanceláře a makléři také často spolupracují s odborníky na odhady cen nemovitostí.

Jak odborník odhadne tržní cenu nemovitosti?

Hlavní roli hraje srovnávací metoda. Tato metoda využívá data z realitního trhu, čili porovnává ceny prodaných nemovitostí v dané lokalitě a stejného typu. Abyste mohli ceny porovnat, potřebujete přístup do databází realitních kanceláří, do katastru nemovitostí a do cenových map. Samotný katastr vám sice řekne, za kolik se prodal sousedův dům, ale to neznamená, že váš má stejnou hodnotu. K cenám v katastru je tedy potřeba přistupovat s celkovou znalostí trhu a současného dění na něm. I různé automatické kalkulačky pro výpočet ceny nemovitosti online ukazují pouze orientační ceny. Např. technický stav bytu, výtah, dispozice bytu, velikost oken, úroveň společných prostor domu atp. jsou parametry, které vstupují do výsledné ceny a žádný online nástroj je nedokáže pokrýt.

Stanovit správnou prodejní cenu je umění, které přichází se zkušenostmi a schopnostmi prodejce a jeho znalostí dané lokality a preferencí kupujících. Odborník bere v úvahu všechny důležité parametry: výměru nemovitosti v m2 (obecně platí, že čím menší nemovitost, tím vyšší cena v přepočtu na m2),   výšku stropů ( pokud je výška stropů okolo 3,5 m, je možné vybudovat plnohodnotné spací patro), dispozici nemovitosti  (pokud nejsou dispozice dobře řešené, klesá cena bytu), stav bytu či domu, lokalitu ( dopravní dostupnost, občanská vybavenost, chystané projekty atd.) či aktuální situaci na trhu ( ceny nemovitostí se vyvíjejí dle momentální nabídky a poptávky a aktuálních preferencí kupujících).

Kolik za odhad zaplatíte?

Ceny odhadů nemovitostí se liší dle jednotlivých typů odhadců a účelu, za jakým jsou ocenění dělána. Cena ocenění nemovitosti pro daňové účely či pro dědické řízení, které vyžadují znalecký posudek, je nejvyšší a pohybuje se od 2 800 do 7 000 Kč. Odhad nemovitosti kvůli hypotéce provede většina bank zdarma s využitím jejich odborného odhadce. Také cena ocenění nemovitosti při prodeji se může lišit vzhledem k tomu, s kým budete na jejím určení spolupracovat. Realitní kanceláře a makléři tržní odhady provádějí většinou zdarma, zatímco soudní znalci či odborní odhadci si účtují často i vyšší částky.