Nákup pozemku: Hlídejte si zastavitelnost i vsak dešťové vody

Jednou za zásadních věcí, o které bychom se měli zajímat před nákupem pozemku, je skutečnost, kolik z něj budeme moci zastavět. Nejedná se totiž zdaleka jen o to, jak velký dům nám úřady na pozemku dovolí. Jde i o zahradní domky, altány, přístřešky, bazény a jiné stavby. Regulace se může dotknout i zpevněných ploch, které nevsakují vodu – teras, dláždění atd.

Přízemní dům s sebou samozřejmě nese větší nároky na zastavěnou plochu – jeho půdorys zabírá víc místa, než u patrového domu. Zjistěte si předem, zda to úřady povolí.

Je nutné nejprv podotknout, že například pojem zastavěnost a zastavěná plocha se vyskytuje v několika zákonech a vyhláškách a vždy je definice trochu jiná.  Bohužel je pravdou i to, že se občas dost diametrálně liší i výklady zákona, takže na jednom úřadě počítají plochu pod balkonem, na druhém pouze, pokud má svislé sloupy, a na třetím úřadě vůbec a podobně.  Proto se bez zjištění zcela konkrétních podmínek na úřadě nelze obejít.

Zastavitelnost a vsakování není totéž

Index zastavěných ploch nebo také koeficient zastavění pozemku určuje poměr zastavěné plochy k celkové výměře pozemku. Zastavěná plocha pozemku je stavebním zákonem definována takto: „Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.“ Jednoduše, započítejte plochu domu, zahradních domků a podobných zastřešených staveb, a připočtěte veškerou plochu, která je trvale pod střechou (přístřešek, altán atd.). Maximální možný poměr zastavěné plochy k rozloze pozemku určují regulativy územního plánu. Většinou smíte zastavět přibližně 25% až 30% pozemku.

V některých případech může regulaci podléhat i terasa, protože jde o plochu, která nevsakuje vodu.

V některých případech se regulace týká i plochy zpevněné, která nevsakuje srážkovou vodu. Zde ovšem nejde o totéž, jako je index zastavěnosti, ale o jinou, samostatnou otázku. V tomto ohledu nejpřesnější informace podá místní stavební úřad, lze nicméně uvést, že podle § 21 odst. 3 vyhlášky č. 501/2006 Sb o obecných požadavcích na využívání území „vsakování dešťových vod na pozemcích staveb pro bydlení je splněno, jestliže poměr výměry části pozemku schopné vsakování dešťové vody k celkové výměře pozemku činí v případě a) samostatně stojícího rodinného domu a stavby pro rodinnou rekreaci nejméně 0,4, b) řadového rodinného domu a bytového domu 0,3.“

Bazén, velkorysá terasa, dláždění, málo prostoru pro přirozený vsak vody. Úřady vám to v některých případech mohou zatrhnout.

Fotogalerie: