Nájemní smlouva je důležitý dokument. Co v ní nesmí chybět?

Nájemní smlouva je klíčovým dokumentem při pronájmu nemovitosti. Chrání práva obou stran, jak pronajímatele, tak i nájemce. Co musí nájemní smlouva obsahovat, co v ní může být navíc a jaké podmínky si pronajímatel diktovat nesmí? Znáte rozdíl mezi nájemní a podnájemní smlouvou?

V nájemním bytě nesmíte dělat žádné stavební zásahy bez povolení majitele. Zdroj: Ikea

K čemu slouží nájemní smlouva

Nájemní smlouva je právní dokument, který formálně upravuje vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Jejím hlavním účelem je stanovit podmínky nájmu, jako jsou výše nájemného, délka trvání nájmu, práva a povinnosti obou stran. Smlouva poskytuje právní ochranu a zajišťuje, že obě strany budou dodržovat dohodnuté podmínky. Nemusí jít jen o pronájem bytu nebo domu. Nájemní smlouvu byste měli uzavřít v případě jakéhokoliv pronájmu (garáž, sklad, pozemek, kancelář apod.). Podmínky pronájmu jsou v rukou hlavně pronajímatele a na možné nájemníkovi je rozhodnutí, zda bude s navrhovanými podmínkami souhlasit nebo ne. Smlouva pak obě strany chrání pro případ porušení podmínek. Zároveň ovšem nesmí být uzavřena v rozporu s občanským zákoníkem, který nájemní vztah a jeho podobu upravuje.

Kam pro moderní svítidla?

Co musí nájemní smlouva obsahovat

Nájemní smlouva musí mít podle zákona písemnou podobu. Musí obsahovat uvedené skutečnosti.

Identifikace stran

Plné jméno, adresa a kontaktní údaje pronajímatele i nájemce. Bude-li v bytě bydlet více lidí, napište do smlouvy i je. Nesmí chybět adresa trvalého bydliště, datum narození nebo rodné číslo, číslo občanského průkazu, kontakt. Na konci pak musí být datum, kdy smlouva nabývá platnost a podpisy obou stran.

Popis nemovitosti

Ve smlouvě má být uvedená přesná adresa a specifika pronajímané nemovitosti (příslušenství bytu, vybavení, stav i s fotodokumentací, údaje z měřidel energií a vody), údaje z katastru jako číslo pozemku, konkrétní podlaží, přesné dispozice, výměra. Připište také informace o tom, zda k pronájmu náleží i garáž, sklep, parkovací místo atd. Čím podrobnější smlouva bude, tím lépe. Jako nájemník si také vyžádejte doklad o vlastnictví.

Doba trvání nájmu

Jasně uvedená doba, na kterou je smlouva uzavřena, včetně dat začátku a konce nájmu. Může být sjednána na dobu určitou nebo neurčitou. Pokud časové období není uvedené, platí smlouva automaticky na dobu neurčitou. Na neurčitou dobu se automaticky prodlužuje i ta smlouva, která byla sjednaná na dobu delší než 50 let. Je těžší vypovědět smlouvu na dobu neurčitou, protože ze zákona je toto možné pouze ze závažných důvodů, například porušení povinností nájemníka, či to, že chcete v bytě ubytovat svou rodinu.

Jak snadno vyčistit barevný dřez?

Výše nájemného a jeho platba

Měsíční částka nájemného, termíny splatnosti a platební podmínky, včetně účtu, na který bude nájemné placeno. V této sumě mohou být započítány i ceny energií, cena vody, tepla apod. Ale nemusí. Často jsou energie přepisovány na nové nájemníky, kteří si už za tyto služby platí sami. Podle zákona platíte nájem vždy měsíc předem. Termín si můžete dohodnout ve smlouvě. I když bude nájemník platit s nájmem i ceny za zálohy apod., vždy je důležité rozpočítat každou položku zvlášť, ať je jasné, za co platíte. Do nájemného je vhodné uvést i informace o vrátné kauci. Ta nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájmu a má sloužit jako taková jistota pro případ, že by nájemník vrátil byt nějak poškozený nebo přestal platit nájem. Jinak ji po ukončení nájmu musí pronajímatel vrátit.

Práva a povinnosti obou stran

Detailní popis práv a povinností pronajímatele a nájemce, včetně pravidel údržby, oprav a užívání společných prostor. Než smlouvu podepíšete, vždy se seznamte se stavem objektu, který si pronajímáte a s jeho vybavením. Ve smlouvě může být uveden přesný výčet všech věcí, které zůstávají v bytě. Dokonce i počet předávaných klíčů.

Podmínky ukončení nájmu

Způsob a podmínky pro ukončení nájemního vztahu, včetně výpovědní lhůty a důvodů pro výpověď. Údaje o zaniknutí smlouvy v ní být uvedené nemusí, ale pak automaticky platí na dobu neurčitou.

Tip: Ve smlouvě o pronájmu je vhodné uvést i případné podmínky podnájmu nemovitosti.

Jaké podmínky si pronajímatel nesmí dávat

Podmínky jsou samozřejmě vždy na dohodě, ovšem některé věci jsou přímo v rozporu se zákonem, a přesto se v nájemní smlouvě často objevují.

• Trvalé bydliště: Nepotřebujete souhlas pronajímatele k tomu, abyste si mohli přihlásit do bytu trvalé bydliště. Stačí, když na úřadě předložíte nájemní smlouvu. Pokud byste chtěli podnikat a zřídit v bytě, který máte pronajatý, sídlo firmy, souhlas majitele už potřebujete.
• Počet osob v bytě: Uveďte do smlouvy rovnou počet lidí, kteří s vámi budou sdílet společnou domácnost. Kohokoliv dalšího mu pak musíte hlásit do dvou měsíců. Jde ale většinou jen o formalitu, protože rodinné příslušníky odmítnout nemůže.
• Zákaz kouření: Do inzerátů s nabídkou pronájmu jsou často psány podmínky, že hledají jen nekuřáky, což je nesmysl, protože proti kouřícím nájemníků majitel objektu nemůže zasahovat. Může ale adekvátně zvednout nájem kvůli vyššímu opotřebení nebo většímu riziku požáru.
• Zvířata: Ani výskyt zvířat v bytě nesmí majitel zakázat, ovšem je nutné mu je dopředu ohlásit. Jediná obrana je opět zvýšení nájmu či kauce. Pokud by zvíře působilo obtíže pronajímateli, nebo dělalo nadměrný hluk a lidé by si stěžovali, pak je možnost zasáhnout.

Tip: Majitel může vstoupit do bytu v případě, kdy se jedná o urgentní situaci, potřebuje-li to z důvodu nějakých nutných oprav apod. a také tehdy, když vám končí smlouva a on přijít za účelem prohlídky. Vy byste ale o návštěvě měli být informováni dopředu.

Zvířata vám nikdo zakázat nesmí. Zdroj: Forbo

Jaký je rozdíl mezi nájemní a podnájemní smlouvou?

Nájemní smlouva se uzavírá mezi vlastníkem nemovitosti (pronajímatelem) a nájemcem. Nájemce má právo užívat nemovitost za dohodnutých podmínek. Podnájemní smlouva upravuje vztah mezi nájemcem (podnajímatel) a další osobou (podnájemce). Podnájemce má právo užívat část nebo celou nemovitost, ale pouze na základě souhlasu vlastníka nemovitosti. Oproti nájemní smlouvě nemá smlouva o podnájmu žádná specifická pravidla. Vždy záleží na tom, jak se obě strany vzájemně dohodnou. Trvejte ale na podrobném sepsání se všemi detaily, abyste předešli v budoucnu nějakým nedorozuměním. Smlouva má obsahovat přesná specifika podnajímaného bytu či jeho části, výše nájmu, poskytovaných služeb a splatnost.

S podnájmem musí vždy souhlasit majitel bytu nebo domu. Zdroj: Pexels

Kdy přistoupit k navýšení nájmu?

I když z toho nikdo není nadšený, počítat se zvyšováním nájmu je potřeba. Dříve nebo později k tomu dost pravděpodobně dojde. Někdo i toto uvádí rovnou do nájemní smlouvy a jiný to nedělá. Nájem po zvýšení musí být srovnatelný s okolím a hodnota navýšení zároveň nesmí přesáhnout 20 %. Do této částky jsou započtena všechny zvyšování během uplynulých třech let. Jako nájemník s tím můžete, ale zároveň i nemusíte souhlasit. Pak už záleží na tom, jak se dohodnete s pronajímatelem na dalších krocích. V extrémních případech může návrh skončit až u soudu, když o něm rozhodne.

Se zvyšováním nájemného musíte počítat. Zdroj: Canstockphoto

Nájemní smlouva je zásadní pro ochranu práv a stanovení povinností pronajímatele a nájemce. Správně sestavená smlouva předchází nedorozuměním a právním sporům. Před podpisem si vždy důkladně pročtěte všechny podmínky a ujistěte se, že rozumíte všem ustanovením. Pokud máte pochybnosti, neváhejte se poradit s právníkem.

Zdroje informací: Občanský zákoník, dtest.cz, dostupnyadvokat.cz, biano.cz