Na co si musíte dát pozor, když kupujete starší nemovitost

Ne každý si chce při plnění svého snu o vlastním bydlení kupovat novostavbu. Pokud i vy patříte mezi ty, kteří zvažují koupi starší nemovitosti, máme pro vás pár rad. Díky tomu budete vědět, na co si dát pozor.

Dluhy prodávajícího, děravá střecha, ale i absence příjezdové cesty – tohle je jen několik vad z mnoha, které vám mohou zkomplikovat život, pokud koupíte starší dům. Víte, u čeho byste se měli mít na pozoru?

Před nákupem nemovitosti si pořádně zkontrolujte kupní smlouvu. Zdroj: Canstockphoto

Faktické a právní vady nemovitosti

U starších nemovitostí je téměř stoprocentní jistota, že u nich narazíte na nějakou vadu. Ty se rozlišují na právní a faktické. Víte, jaký je mezi nimi rozdíl?

Právní vady na nemovitosti

Právní vady nesouvisí s technickým stavem domu, na prohlídce se o nich zpravidla nedozvíte. Některé z informací se můžete dočíst v listu vlastnictví (LV) v katastru nemovitostí. Pokud chcete nemovitost, o které uvažujete zkontrolovat právně, musíte v LV věnovat pozornost zejména části C, kde jsou zapsána věcná práva zatěžující nemovitost. V části D naleznete poznámky.

Z LV můžete zjistit, že je nemovitost vázaná zástavním právem, exekucí, předkupním právem, ale i věcným břemenem. To může opravňovat třetí osobu, aby vám chodila po pozemku, případně v domě „dožila“. A dům s cizí osobou v něm jistě kupovat nechcete.

Další vadou na kráse starých nemovitostí jsou také nájemní smlouvy, které v katastru nenajdete. Jistě byste si nechtěli koupit dům či byt a zjistit, že v něm bydlí někdo, kdo má platnou nájemní smlouvu. Změna majitele nemovitosti totiž není důvod k výpovědi z nájmu.

U kupní smlouvy si pohlídejte, aby v ní byly uvedeny všechny právní vady, případně jejich neexistence.

Má dům přístupovou cestu? Zdroj: Canstockphoto

Faktické vady na nemovitosti

Faktické vady na nemovitosti souvisí s jejím technickým stavem. Nutné je posoudit, jestli má nemovitost ujednané vlastnosti nebo obvyklé vlastnosti s přihlédnutím ke stáří nemovitosti a jejími běžnému opotřebení. Nikdo nečeká, že bude 50 let starý dům vypadat jako novostavba.

Faktické vady se rozdělují na zjevné a skryté – podle toho, zda je může kupující s obvyklou pozorností odhalit už při prohlídce. Sem spadají například trhliny ve zdech.

Dále jsou zde skryté vady, kterých si při prohlídce jen tak nevšimnete, avšak existují. Na tyto vady přijdete později. Sem patří například poškozená střecha.

Obecně lze říct, že prodávající odpovídá za vady, které má nemovitost v okamžiku přechodu nebezpečí škody na kupujícího. Tím je den ujednaný jako den předání. Prodávající většinou neodpovídá za zjevné vady, o těch by měl kupující vědět. Je zde ale výjimka – a to případ, kdy prodávající prohlásí, že nemovitost vady nemá.

Skryté vady by měl kupující nahlásit prodávajícímu ihned poté, co se o vadě dozví. Pokud kupující oznámí prodávajícímu skrytou vadu déle než 5 let o koupě nemovitosti, může prodávající namítat, že byla vada vzniklá nově. Tím právo z vadného plnění zanikne.

Výjimku tvoří případy, kdy prodávající o skryté vadě věděl nebo je tato vada důsledkem skutečnosti, o které věděl. Tehdy se na 5letou lhůtu nehraje.

Nebudete se muset do domu dostávat přes pozemek třetí osoby? Zdroj: Canstockphoto

Na co byste si měli dát pozor?

Pokud budete mít v kupní smlouvě formulku, která bude tvrdit, že nemovitost kupujete tak, jak je, měli byste se mít na pozoru. Ačkoliv tato věta odpovědnost prodávajícího za vady neomezuje, pokud bude toto ujednání podrobné a konkrétní, můžete se jeho odpovědnost za vady omezit, ale i úplně vyloučit.

Kde připraví a zároveň zrealizují návrh osvětlení?

Budete mít příjezdovou cestu?

Před podpisem smlouvy si zjistěte, zda je k nemovitosti zajištěn přístup z veřejné cesty. Tu může užívat kdokoliv. Pokud se k nemovitosti nedostanete z veřejné cesty, budete mít možnost dostat se na pozemek přes parcely, které vlastní někdo jiný? V tomto případě se můžete k nemovitosti dostat několika způsoby: můžete odkoupit sousední pozemek, získat souhlas majitele parcely s vaším vstupem, ale také mít spoluvlastnický podíl na přístupové cestě.

Když má prodávající dluhy

Před koupí nemovitosti si musíte prověřit prodávajícího. Můžete k tomu použít Centrální evidenci exekucí, ale i insolvenční rejstřík. Pokud má prodávající dluhy, nemůže prodej probíhat běžnou cestou. Nějaké informace najdete také v obchodním rejstříku nebo živnostenském rejstříku.

Zdroj: mbank.cz, moneta.cz, pravniprostor.cz

Proč vanu, umyvadlo nebo sprchovou vaničku ze smaltované oceli?