Jak moc můžete zastavět váš pozemek

Konečně máte vysněný pozemek a plánujete pořádný dům s terasou, bazén, altánek a velkou garáž a na úřadu vám to nechtějí povolit? Které regulativy ovlivňují velikost vašeho bydlení?

Obecně se regulativem v územním plánování rozumí legislativou daný závazný předpis či směrnice. V území obcí je zastavěnost jednotlivých lokalit a pozemků regulována těmito dvěma hlavními způsoby:

Pokud má obec zpracován územní plán je v jeho textové části v Podmínkách využití ploch pro bydlení stanoveno jejich maximální procento zastavitelnosti. Mluví se o tzv. koeficientu zastavitelnosti. Je to poměr zastavěné plochy stavbami k celkové ploše pozemku. Dle struktury osídlení a hustoty stávající zástavby se obvykle zastavitelnost pozemků pro rodinné či bytové domy pohybuje mezi 25 % až 40 %. Zbývající část pozemků je nezastavitelná a určena pro plochy zeleně, které zaručí vsakování dešťových vod na vlastních parcelách.  

V případě, že obec nemá platný územní plán, je zastavěnost pozemku pro stavbu rodinných domů regulována ustanovením Vyhlášky č. 501/2006 Sb., O obecných požadavcích na využívání území, kde se v § 20 odst.5 uvádí:

… vsakování nebo odvádění srážkových vod ze zastavěných ploch nebo zpevněných ploch, pokud se neplánuje jejich jiné využití; musí být řešeno přednostně jejich vsakováním.

Dále je v § 21 odst. 3 uvedeno:

… vsakování dešťových vod na pozemcích staveb pro bydlení je splněno, jestliže poměr výměry části pozemku schopné vsakování dešťové vody k celkové výměře pozemku činí v případě

1. a) samostatně stojícího rodinného domu a stavby pro rodinnou rekreaci nejméně 0,4
2. b) řadového rodinného domu a bytového domu 0,3

Těmito právními předpisy se v území reguluje nejen udržení nezanedbatelných vodohospodářských poměrů v obci, ale také je jimi nepřímo usměrňována urbanistická koncepce sídla a hustota jejího osídlení.

Co je zastavěná plocha nám definuje stavební zákon v §2, odstavci (7) takto:

Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Přičemž zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.

Z toho vyplývá, že zastavěnou plochu tvoří nejen hlavní stavba vlastního rodinného domu, ale je to součet všech zastavěných ploch stavbami na pozemku. Započítávají se sem např. altány, zahradní domky, krytá automobilová stání, bazény a pod. Do zastavěné plochy staveb na pozemku se také počítají lodžie, předsazené konstrukce a balkony, podepřené sloupy. Avšak do zastavěné plochy se nezapočítávají přesahy střech a balkony bez podpůrných konstrukcí.

Mezi další vlivy, které mohou procento zastavění pozemku ovlivnit, je dodržení odstupových vzdáleností mezi domy a vzdálenost staveb od hranic pozemků.

Dále k faktorům limitujících procento zastavění na pozemcích patří i povinnost respektovat ochranná pásma komunikací a inženýrských sítí, a to umístěných buď v blízkosti pozemků na veřejném prostoru nebo se na vlastních pozemcích nacházejících.