Kdo odpovídá za opravy ve společných prostorách bytového domu?

Dnes již je družstevní bydlení na ústupu a velká většina bytů byla privatizována do osobního vlastnictví. Byty ale dohromady tvoří bytový dům a mají mnoho technických prostor, společných prostor a nezbytných součástí, jako je například střecha. A to pochopitelně přináší právní a finanční otázky. Společné prostory bytového domu jsou často předmětem vášnivých debat mezi vlastníky bytových jednotek. Kdo ale skutečně nese odpovědnost za jejich opravy a údržbu?

Definice společných prostor

Podle občanského zákoníku jsou společné prostory bytového domu nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně, pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu, včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Patří sem tedy například schodiště, chodby, výtahy, sklepní prostory nebo technické místnosti. Pozor, součástí osobního vlastnictví často není balkon, příslušející k bytu – to proto, aby bylo pro správce budovy jednodušší např. vyměnit všechna zábradlí v jednotném designu. Neznamená to sice, že se vám po balkoně může volně procházet soused Franta, ale třeba to, že si nemůžete dělat, co se Vám zlíbí, s jeho vzhledem, a nemůžete zde libovolně dělat podstatné změny. Definice společných prostor je klíčová pro určení, kdo má na starosti jejich údržbu a opravy.

Staré bytové panelové domy potřebují často zateplení či rekonstrukci. Kdo a podle jakého klíče ji zaplatí? Zdroj: Canstockphoto

Kdo je vlastníkem společných prostor?

Všichni vlastníci bytových jednotek v domě jsou zároveň spoluvlastníky společných prostor. Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Čili, jednodušeji: Podíl na těchto prostorách odpovídá velikosti podlahové plochy jejich bytu k celkové ploše všech bytů v domě. Tento podíl hraje roli při rozhodování o opravách a financování jejich nákladů.

Povinnosti společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Pokud bytový dům spravuje společenství vlastníků jednotek (SVJ), je toto společenství zodpovědné za správu a údržbu společných prostor. SVJ rozhoduje o opravách, údržbě i případných rekonstrukcích na svých schůzích, kde se vlastníci mohou podílet na rozhodování podle svého podílu. Náklady na opravy a údržbu společných prostor se rozdělují mezi všechny vlastníky bytů. Výše příspěvku se vypočítává podle velikosti podílu každého vlastníka. Pravidelně se vytváří tzv. fond oprav, ze kterého se tyto náklady hradí. V některých případech. Pro rozsáhlejší rekonstrukce, které mohou ovlivnit fungování či vzhled celého domu, je často potřeba souhlas většiny nebo dokonce všech vlastníků. To se týká například zateplování, výměny výtahu nebo rekonstrukce střechy. Detailní podmínky upravuje stanovy SVJ nebo domovní řád.

Už můžete zapomenout mokré prádlo v pračce. Prozradíme proč

Kdo řeší akutní opravy?

Pokud dojde k havárii, například prasknutí vodovodního potrubí nebo poruše výtahu, odpovědnost za okamžitou opravu leží na správci domu. To může být profesionální správcovská společnost nebo člen výboru SVJ. Náklady na akutní opravy se hradí z fondu oprav, případně se následně rozúčtují mezi vlastníky. V praxi mohou nastat situace, kdy se vlastníci neshodnou na potřebnosti či způsobu provedení oprav. V takových případech může být spor řešen prostřednictvím mediátora, nebo, pokud nedojde k dohodě, rozhodne soud. Je proto důležité, aby se vlastníci pravidelně účastnili schůzí SVJ a měli přehled o stavu domu.

Jen jedno patro bytů je umístěno pod střechou – to ale neznamená, že by se vlastníci ostatních bytů nemuseli podílet na opravě. Zdroj: JN Interier

Co hrozí při zanedbání údržby?

Pokud SVJ zanedbá povinnosti spojené s údržbou, může dojít k degradaci společných prostor, což snižuje hodnotu jednotlivých bytů. Navíc hrozí riziko vzniku nehod, za které by mohli být vlastníci odpovědní. Pravidelná údržba je tedy i v zájmu ochrany investice do nemovitosti.Mezi nejčastější opravy patří údržba střechy, výměna výtahu, opravy fasády nebo údržba společných rozvodů vody a elektřiny. Každá z těchto oprav vyžaduje specifický postup schválení a financování. Informace o plánovaných opravách by měly být pravidelně sdělovány všem vlastníkům.Proti nečekaným událostem, jako jsou požáry nebo záplavy, je vhodné mít pojištěné společné prostory. Pojistné plnění může pokrýt část nákladů na opravy, což zmírní finanční dopad na vlastníky. Pojištění sjednává zpravidla SVJ.

Zdroje:

1. Občanský zákoník
2. Zákon o vlastnictví bytů
3. Portál pro SVJ: https://www.portalsvj.cz/
4. Portál Justice: www.justice.cz

Mechy jsou úžasnou dekorací: Které vybrat a kam pro ně?