Jak souvisí velikost stavby s rozlohou zahrady? Možná víc, než byste mysleli

Pokud již vlastníte stavební pozemek pro vysněný rodinný dům, musíte si ověřit za jakých podmínek je stavba na tomto pozemku skutečně realizovatelná. Příslušný stavební úřad vám ke konkrétnímu pozemku poskytne relevantní informace o možnostech zástavby či rekonstrukce, o omezeních v území, o regulativech územního plánu i limitech daných nadřazenými dokumentacemi.

Ještě před koupí pozemku byste měli vědět, zda je stavba na něm realizovatelná. Zdroj: Pixabay

Téměř každá obec má platný územní plán. Součástí územního plánu jsou ustanovení, které regulují využití a uspořádání území obce. Vycházejí z obecně platných předpisů, zapracovaných do této projednané a schválené územně plánovací dokumentace konkrétní obce. Pomocí stanovených regulativů se u využití a uspořádání území obce definují podmínky pro zástavbu nebo přestavbu objektů na konkrétních lokalitách a pozemcích. 

Stavební zákon uvádí v ustanoveních pojem zastavěná plocha, a to v souvislosti právě se zastavěnou plochou pozemku stavbou. Správně vymezená zastavěná plocha stavby je důležitá jak pro stavebníka, tak z hlediska postupů při povolovacím řízení.

Regulativy stanovují podmínky, a to zejména:

Procento zastavění pozemku

Procento zelených ploch na pozemku

Výšku zástavby 

Součástí územního plánu jsou ustanovení, které regulují využití a uspořádání území obce. Zdroj: Canstockphoto

Ustanovení stavebního zákona v platném znění definuje zastavěnou plochu pozemků takto:  

Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.

Územní plány a jejich koncepce včetně uspořádání zástavby jsou v gesci každé obce. Regulativy územního plánu většinou stanovují zastavěnou plochu pozemků v rozmezí 20 – 35 %. Pojem nadzemní podlaží není však v legislativě jednoznačně definováno. Pouze ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. v příloze č. 1 se uvádí:

Podlažím se pro výpočet výměr rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,7 m oddělená dole dolním lícem podlahy tohoto podlaží, nahoře dolním lícem podlahy následujícího podlaží.

 Z toho vyplývá, že  do zastavěné plochy pozemku se započítávají pouze plochy zastavěné budovami, a nezapočítávají se tedy zpevněné plochy či komunikace. Z procenta konkrétního zastavění pozemku se pak následně odvíjí velikost nezastavitelné části pozemku a plocha zahrady.

Zásadní pravidlo pro uspořádání stavby na pozemku však mají v rukou stavební úřady a úřady územního rozhodování.

V případě, že pro konkrétní obec není zpracován územní plán, může předmětný stavební úřad použít související ustanovení prováděcí vyhlášky ke stavebnímu zákonu č.501/2006 Sb. v aktuálním znění, kde se v § 21-Pozemky staveb pro bydlení a pro rodinnou rekreaci, odst.(3) říká:

(3) Vsakování dešťových vod na pozemcích staveb pro bydlení je splněno [§ 20 odst. 5 písm. c)], jestliže poměr výměry části pozemku schopné vsakování dešťové vody k celkové výměře pozemku činí v případě

1. Samostatně stojícího rodinného domu a stavby pro rodinnou rekreaci nejméně 0,4,
2. Řadového rodinného domu a bytového domu 0,3.

Zdroj info: Stavební zákon, Ateliér 3×3, Kapitoly o bydlení