Jak postupovat, když najdeme vadu u zakoupené nemovitosti?

Vadu můžeme objevit na domech, bytech či pozemcích. A samozřejmě ji musíme řešit a bohužel to častokrát nemusí být zcela jednoduché. Jak tedy postupovat?

Objevení skrytých vad na nemovitosti není nic příjemného.
Zdroj: Pixabay

Zjevná a skrytá vada

Vady na nemovitostech rozdělujeme do dvou kategorií, a to na zjevné a skryté. Za zjevné vady se považují ty, které vidíme pouhým okem – například prasklá stěna či podlaha, rozbité okno, dveře, nebo olupující se podlaha. Pokud se na zjevnou vadu přijde ještě před podpisem kupní smlouvy, je potřeba zajistit její odstranění ještě před podpisem. Pokud se však strany domluví jinak, může se vada ponechat s tím, že kupující sníží kupní cenu adekvátně k výši konkrétní vady. 

Bohužel větší oříšek nastává u skryté vady, které si nevšimnete při prohlídce nemovitosti a často se objeví až za delší dobu po koupi či nastěhování. Skrytými vadami se rozumí například rozbité topení, chybějící izolace, nebo plíseň, která byla natřena barvou a postupně vylézá. Tyto vady vznikly ještě před podpisem kupní smlouvy, ale ukázaly se až mnohem později. 

Zjevnou vadu vidíme pouhým okem. Skryté vady se objeví až později. Zdroj: pexels.com

Jak s vadou naložit?

Vždy je potřeba rozlišit, zda se se jedná o vadu zjevnou, nebo skrytou, protože podle toho budete situaci řešit s původním majitelem, tedy prodejcem. Pokud totiž půjde o zjevnou vadu, bude řešení s prodávajícím nejspíše marné, protože se předpokládá, že kupující o vadě věděl a nemovitost si důkladně prohlédl před podpisem kupní smlouvy. Jestliže ale objevíte skrytou vadu, pak za tuto situaci odpovídá prodejce. 

Ještě nemáte doma všechny lampy? Kam pro ně?

Jakmile skrytou vadu na nemovitosti odhalíte, je potřeba ji neprodleně nahlásit prodávajícímu, a to ideálně písemnou i ústní formou. Prodávajícímu je potřeba celou situaci opravdu do detailu popsat a ideálně i přiložit fotodokumentaci. Pozor si však dávejte na to, kdy vadu objevíte, protože zákon stanovuje lhůtu od nabytí vlastnického práva. Jedná-li se o nemovitost, jako je dům nebo byt, pak tato lhůta činí 5 let od nabytí. U pozemků se jedná o lhůtu 2 let od nabytí. Po uplynutí těchto lhůt bohužel právo kupujícího na uplatnění vad vůči prodávajícímu zaniká a ani soud by nárok nepřiznal. 

Pozor na lhůtu od nabytí vlastnického práva.
Zdroj: iStock

Katastr nemovitostí dovede některé skryté vady odhalit 

Některé skryté vady mohou být i jiného charakteru – například zástavní právo, exekuce nemovitosti, věcné břemeno vztahující se na nemovitost, předkupní práva, nájemní práva, stavební práva, nelegální stavby a další. Některé tyto informace lze ale dohledat v katastru nemovitostí, a tak se před koupí ochránit. Pokud tuto skrytou vadu objevíte až v průběhu užívání, nebo po podpisu smlouvy a bude v katastru evidována, nelze ji reklamovat u prodávajícího ani tehdy, pokud se o ní při prodeji nezmínil. 

Pokud se skrytá vada objeví a kupující bude v právu, prodávající bude muset buď vadu na svoje náklady odstranit, nebo snížit cenu kupní smlouvy. Jestliže se ale jedná o vadu, kterou odstranit nelze, má kupující právo od kupní smlouvy odstoupit, nebo přímo požadovat vrácení peněz v plné výši. 

Zdroj: pravo.cz, Kapitoly o bydlení, Stavební zákon

Skrytou vadu může odhalit i katastr nemovitostí. Zdroj: Viessmann