Hypotéka – jaké jsou podmínky pro její získání?

Zvažujete koupi vlastního bydlení, protože placení nájmu pro vás není tím pravým? Současně si nejste jisti tím, zda je váš příjem dostatečně vysoký na to, aby vám banka hypotéku vůbec schválila? Pak čtěte dál – zjistili jsme pro vás, jaké podmínky pro získání hypotéky platí v současnosti.

Získat hypotéku v dřívějších dobách bylo mnohem snazší než v současnosti – stačilo, když jste prokázali dostatečně vysoké příjmy a vaše hypotéka mohla dosahovat klidně i 100 procent. Podmínky pro její získání se však mění stále častěji. A bohužel pro nás to není vždy k lepšímu, ba naopak. Víte, jaké jsou podmínky pro získání hypotéky v současnosti?

Nezapomeňte nahlédnout do registrů dlužníků. Zdroj: Unsplash

Jak vypadá proces schvalování hypotéky?

Pokud v současnosti žádáte o hypotéku, musíte vědět, že si vás banka kompletně prověří. Při posuzování toho, zda hypotéku dostanete, hraje velkou roli tzv. credit scoring, na jeho základě je vypočítána klientova bonita. Kromě příjmů jsou posuzovány také výdaje a poměr mezi nimi. Jestliže jsou vaše výdaje již nyní jen o maličko menší než příjmy, hypotéku s největší pravděpodobností nedostanete. Banka se podívá na splátky vašich půjček, spotřebitelských úvěrů, pojištění, ale také spořicích produktů.

V procesu schvalování hypotéky vám může napomoct, když můžete vložit dostatek vlastních financí, přihoršit vám naopak může zápis v registru dlužníků. Banka nebude mít jistotu, že budete schopni splácet, když už dlužíte jinde a neplatíte. Tímto posuzováním a zkoumáním se banka dopracuje k tomu, jaká je optimální výše úvěru a splátek, které budete schopni platit.

Víte, jaké je vaše kreditní scóre? Zdroj: Unsplash

Jaké jsou podmínky pro získání hypotéky?

V reakci na koronavirovou epidemii Česká národní banka v tomto roce zmírnila některé podmínky získání hypotéky, přesto ale není jisté, že na ni dosáhne každý. Víte, co musíte splňovat, aby vám byl úvěr schválen?

Minimální věková hranice

O tom, že existuje minimální věková hranice žadatele o hypotéku (18 let) jistě víte. Věděli jste ale, že banky pracují také s maximální věkovou hranicí? Největší šanci k získání hypotéky mají osoby v produktivním věku, takový žadatel má splaceno zhruba v 67 až 70 letech. Pokud o hypotéku žádáte již v důchodu, je téměř jisté, že hypotéku nedostanete.

Největší šanci k získání hypotéky máte mezi 18 až 67 rokem života.

Váš měsíční příjem

Dle pravidel nastavených ČNB nesmí výše měsíční splátky hypotéky přesáhnout 50 procent vašeho čistého měsíčního příjmu. Ten však musíte bance doložit – v případě, že pracujete jako zaměstnanec, budete potřebovat potvrzení o výši příjmů. Osoby podnikající to mají v této fázi složitější – budete dokládat daňové přiznání za poslední dva roky.

Podpisu hypotéky předchází důkladná kontrola ze strany banky. Zdroj: Unsplash

Mezi uznávané příjmy patří:

• mzda, kterou dostáváte v zaměstnání,
• příjmy z podnikání,
• různé druhy důchodu (například starobní, invalidní, vdovský či sirotčí)
• příjmy ze současného i budoucího pronájmu,
• rodičovský příspěvek,
• výživné na dítě,
• výsluhový příspěvek,
• diety,
• odměna pěstouna,
• renta,
• a jiné.

U OSVČ je problém zejména kvůli tomu, že po daňové optimalizaci a uplatňování paušálních výdajů (které mohou být zcela odlišné od reálných výdajů) mají prokazatelně nízké příjmy. Ačkoliv reálně vydělávají slušně, daňový základ je nízký. Čistý měsíční příjem banka počítá z vašich příjmů po odečtení výdajů (paušální), sociálního a zdravotního pojištění a daně.

Pracujete na DPP nebo DPČ? Pak u většiny bank narazíte.

Vypadat to může takto: Ačkoliv vyděláváte hezkých 40 000 měsíčně, je váš prokazatelný čistý příjem 8 704 Kč. A to kvůli uplatnění paušálních výdajů 60 procent. Reálně přitom vyděláváte 35 tisíc v čistém. Některé banky naštěstí počítají bonitu z obratu, nikoliv z čistého příjmu. 

Pokud toužíte po vlastním bydlení, je často hypotéka jediným způsobem, jak na něj dosáhnout. Zdroj: Unsplash

Bonita

Jak jsme již zmínili, velkou roli při schvalování hraje také bonita klienta. Jde o hodnocení toho, zda budete schopni splácet. Vaši bonitu může ověřit nejen vaše banka, ale také hypoteční poradce. Obecně zde posuzují vaše příjmy, záznam v registru dlužníků, další půjčky a to, zda využíváte kontokorent nebo kreditní kartu. Pokud máte nevyužívaný kontokorent a kreditku, zrušte je. Pro banku to může znamenat, že byste je mohli používat časem.

NEZAPOMEŇTE: Pro získání hypotéky je třeba ručit nemovitostí. Tou může být nemovitost, na kterou je hypotéka spotřebována, případně i jiná nemovitost. Ručit můžete i více nemovitostmi.

Záznam v registru dlužníků

Banka si prověří vaše záznamy za posledních 3 až 5 let. Pokud chcete získat hypotéku, musejí být tyto záznamy čisté. V případě většího záznamu je vaše šance nulová. Pokud je záznam menší, ještě máte malou šanci. Některé z registrů dlužníků: NRKI, SOLUS, BRKI.

Vlastní finance

Už dávno neplatí, že banka půjčovala na 100 procent z kupní ceny nemovitosti. V dnešní době banky půjčují jen na 80 procent z ceny nemovitosti, případně 90 procent. Čím vyšší množství vlastních zdrojů však máte, tím lepší podmínky vám banka nastaví.

Pobyt v České republice

V případě žadatelů cizinců je třeba, aby zde měli přechodný (občané EU) nebo trvalý pobyt (mimo EU). Výjimka platí pro občany Slovenské republiky.

Klíče od vlastního domu jsou něčím, po čem touží většina z nás. Zdroj: Unsplash

Jak vysoká musí být mzda pro schválení hypotéky?

Podle pravidel, která jsme popsali výše, si můžete představit, jak vysoký musí být váš příjem k tomu, abyste získali hypotéku. Konkrétní čísla vám samozřejmě sdělí banka, ale pro vaši představu:

• Čistá mzda: 12 000 Kč, Maximální výše hypoteční splátky: 5 400 Kč, Maximální výše hypotéky 1 296 000 Kč.
• Čistá mzda: 22 000 Kč, Maximální výše hypoteční splátky 9 900 Kč, Maximální výše hypotéky: 2 376 000 Kč.
• Čistá mzda: 33 000 Kč, Maximální výše hypoteční splátky 14 850 Kč, Maximální výše hypotéky: 3 564 000 Kč.

Jak můžete zvýšit svoje šance, že hypotéku dostanete?

Vaše mzda není jediným faktorem, podle kterého se rozhoduje, zda hypotéku dostanete. Banka myslí i na výši vašich závazků, stabilitu vašeho příjmu a typ nemovitosti, na který by byla hypotéka použita. Víte, co může zvýšit vaše šance k získání hypotečního úvěru?

U hypotéky je třeba ručit nemovitostí. Tou může být dům, na který se hypotéka vztahuje. Zdroj: Unsplash

Žádejte s partnerem

Nejste si jisti, jak velkou hypotéku dostanete v případě, že budete žádat sami? Pak zvažte možnost společné žádosti s partnerem. Velkou výhodou společné půjčky je fakt, že v případě výpadků příjmů jednoho z vás je zde ještě další člověk, který může splátky hradit. Navíc dosáhnete na mnohem vyšší částku.

Splaťte své dosavadní závazky

Máte nějakou půjčku, kterou pravidelně splácíte? Pak se ji snažte splatit dříve, než si zažádáte o hypotéku. Bez dalších závazků budete vypadat pro banku solventněji.

Zvolte si delší dobu splácení

Neschválila vám banka vaši žádost o hypotéku? Pak zkuste zažádat znovu, tentokrát s delší dobou splácení. Zaplatíte více na úrocích, ale vaše splátky budou nižší. A pro banku to znamená menší riziko platební neschopnosti.

Zdroj: Moneta, ČNB