Dodržení vzdálenosti mezi rodinnými domy aneb jak velké máme právo na soukromí?

Množství pozemků i jejich ceny nás stále více nutí využívat je na maximum. V některých případech by se bez nadsázky dalo říci, že vidíme sousedům přímo do talíře. Do jaké míry je stavební úřad na vaší straně a od kdy už nemáte šanci dům zvětšit ani o pár desítek centimetrů?

Máme-li již pro svůj vysněný dům odpovídající pozemek, je třeba sledovat legislativní omezení v daném území, které může jeho řešení výrazně ovlivnit. A to jak z hlediska umístění domu dle možností urbanistického uspořádání zástavby v daném území a architektonického a provozního řešení vlastní stavby v kontextu s územím, tak také z pohledu dodržení hygienických pravidel, bezpečnosti a požární ochrany a v neposlední řadě z hledisek ochrany životního prostředí.

Velikost zastavěné plochy rodinného domu tedy procento zastavění pozemku je dána regulativy územního plánu, které už většina obcí u nás již má

Odstupové vzdálenosti izolovaného rodinného domu od hranic pozemku, komunikace a domů mezi sebou stanovuje §25 Vyhlášky č. 431/2012 Sb. O obecných  požadavcích na využívání území, kde zejména odst.(2) říká, že:

Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností.

Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností

Výjimky existují

To znamená, že těchto sedm metrů mezi sousedními domy se musí rovnoměrně rozdělit na dvě části. Dle Vyhlášky však může být vzdálenost rodinného domu od okraje pozemku zmenšena až na 2 metry. Ale tyto 2 metry stavební úřad nemusí povolit v případě, že hranice řešeného pozemku sousedí s dosud nezastavěnou stavební parcelou. Tehdy  by měla být rozdělena mezera mezi budoucími domy spravedlivě na dvě části po 3,5 m.

S výjimkami musí souhlasit stavební úřad

Vyhláška ale také zohledňuje situace, kdy se domy nacházejí ve zvlášť stísněných podmínkách. Na základě prověření konkrétních podmínek v území, stavební úřad může rozhodnout o případném zmenšení odstupové vzdálenosti ze 7 metrů vzdálenost 4 metry, a to za podmínky, že v žádné z protilehlých stěn nebudou umístěna okna obytných místností.

Ve velmi výjimečném případě je možno, pro uchování hodnoty zástavby v území, dle Vyhlášky umístit dům až na samotnou hranici pozemku. Avšak v takovém případě není možno ve stěně kopírující hranici, umístit vůbec žádné stavební otvory nebo větrací průduchy. Také musí být zamezeno odtoku dešťové vody a sněhu na sousední pozemek.

Ideální je samozřejmě varianta, kdy stavíme dům na „zelené louce“

Kdo výjimky uděluje?

Tyto uvedené výjimky z ustanovení Vyhlášky může vydat příslušný stavební úřad v odůvodněných případech na žádost stavebníka, ale za předpokladu, že tímto umístěním stavby nebudou ohroženy sousední pozemky a stavby a bude zachována bezpečnost a zdraví osob.

V neposlední řadě je také třeba respektovat při umísťování rodinných domů tzv. požární odstupové vzdálenosti, nutné pro zajištění požární prevence. Ta je důležitá pro zvládnutí případného požáru a při omezení možných škod. Jde o to, že do prostoru mezi dvěma rodinnými domy se nesmí umísťovat hořlavé látky tak, aby nedošlo k přenosu požáru z jednoho domu na druhý tepelným sáláním nebo dopadem hořících částí.

Při projektování stavby je také třeba zohlednit odstavec 4, §25 Vyhlášky č. 431/2012 Sb.

Vyhláška dále jednoznačně pro umístění domu definuje podmínku, že stavba ani její části, nesmí přesahovat na sousední pozemek. Také stavbou nesmí být znemožněna zástavba na sousedním pozemku ani nesmí být sousední pozemky stavbou znehodnoceny.  

Také poloha domu musí respektovat požadavky na denní osvětlení a oslunění a zachování kvality daného prostředí. Odstupy staveb mezi sebou musí zaručit jejich vzájemnou údržbu a umožnit případné využití prostoru mezi stavbami pro technickou infrastrukturu.

V tomto případě byly skleníkem propojeny dvě sousední stavby

Potřebujete do nového domu sedací soupravu?