Chystáte se stavět dům? Nezapomeňte zkontrolovat územní studii

Ještě než koupíte stavební pozemek, je nutné zkontrolovat řadu náležitostí, které by mohly váš stavební plán docela slušně zhatit. Jednou z nich je informace, která vyplývá z územního plánu obce. Tam může být uvedeno, zda se na lokalitu s uvažovaným pozemkem nevztahuje povinnost vypracování územní studie. Zda již územní studie na konkrétní lokalitu existuje, či zda ji bude nutno nejdříve vypracovat se dozvíte na stavebním úřadu, který ji využívá, a je pro jeho rozhodování závazná. Pokud vám však znění studie nevyhovuje, nezoufejte. Máte páky, jak ji změnit. 

Tím nejjednodušším řešením je počkat osm let, tedy do doby prověření její aktuálnosti a jejího následného vyřazení z evidence. Kdo nechce čekat, může zažádat obec, aby nechala vypracovat novou studii podle jeho požadavků. Pak jdou náklady na změnu za žadatelem, ale je vysoká pravděpodobnost, že dosáhne svého cíle v relativně krátké době.

Co je územní studie?

Územní studie je takzvaným územně plánovacím podkladem, který je nutno nechat zpracovat tehdy, pokud to pro určité území v obci, určí jako podmínku platný územní  plán obce. Obvykle je tato podmínka stanovena pro rozsáhlejší zastavitelné lokality nebo plochy přestavby, kde je nutno jednoznačně definovat funkční uspořádání tohoto území včetně definování podmínek zástavby, veřejných prostranství, veřejné zeleně, vodních prvků apod. a dále stanovit koncepci dopravní i technické infrastruktury. Jedná se tak o zamezení živelného bezkoncepčního rozrůstání zástavby, zvláště v případech větších zastavitelných ploch, které mají více vlastníků pozemků.

Foto: Master design

Územní studii pořizuje příslušný obecní úřad anebo úřad s rozšířenou působností, a to na základě zadání územní studie. Pro územní studii není v legislativě stanoven její povinný obsah. Obvykle se jedná o řešení koncepce komunikací a vedení inženýrských sítí a na to navázání pozemků určených pro zástavbu, a to v podrobnosti dokumentace, určené prováděcí vyhláškou ke stavebnímu zákonu pro regulační plán.

Podle platné legislativy není stanovena povinnost územní studii projednávat s dotčenými orgány státní správy a vlastníky pozemků. Avšak po vyhotovení územní studie pořizovatel schvaluje její využití jako územně plánovací podklad pro rozhodování v území a podá návrh na vložení dat této studie do evidence územně plánovací činnosti. Stavební úřad pak ve svém rozhodování tento neopominutelný podklad při řízeních v konkrétním území zohledňuje.

Územní studii není možno rozhodnutím zastupitelstva obce zrušit. Využití územní studie je v kompetenci pořizovatele, který pořídil tuto studii. Také není možno dalším rozhodnutím zastupitelstva určovat jiné zásady pro výstavbu bez legislativních kroků územního plánování, tj. bez pořízení změny územního plánu nebo pořízení regulačního plánu.

§30 stavebního zákona v platném znění pro územní studii stanovuje (citace):

 (1) Územní studie navrhuje, prověřuje a posuzuje možná řešení vybraných problémů, případně úprav nebo rozvoj některých funkčních systémů v území, například veřejné infrastruktury, územního systému ekologické stability, které by mohly významně ovlivňovat nebo podmiňovat využití a uspořádání území nebo jejich vybraných částí.

(2) Pořizovatel pořizuje územní studii v případech, kdy je to uloženo územně plánovací dokumentací, z vlastního nebo jiného podnětu. V zadání územní studie určí pořizovatel její obsah, rozsah, cíle a účel.

(3) Pořízení územní studie z jiného podnětu může pořizovatel podmínit úplnou nebo částečnou úhradou nákladů od toho, kdo tento podnět podal.

(4) V zadání územní studie může pořizovatel stanovit, že ten, kdo hodlá změnu v území realizovat, může zajistit zpracování územní studie na své náklady.

(5) Pořizovatel územní studie podá poté, kdy schválil možnost jejího využití podle § 25, návrh na vložení dat o této studii do evidence územně plánovací činnosti.

(6) Pořizovatel nejpozději do 8 let od posledního vložení dat o územní studii do evidence územně plánovací činnosti prověří aktuálnost jejího řešení a v případě možnosti dalšího využití územní studie zajistí o této skutečnosti vložení dat do evidence, jinak ministerstvo, popřípadě jím pověřená organizační složka státu, údaje o územní studii z evidence vypustí. Ministerstvo, popřípadě jím pověřená organizační složka státu, vypustí údaje o územní studii z evidence územně plánovací činnosti též v případě, že její obsah je v rozporu s právními předpisy.

Foto: Iveta Kopicová

Náklady na pořízení územní studie

Je-li pořízení územní studie uloženo územním plánem, hradí územní studii vždy obec. Jak dále z legislativy vyplývá, při pořízení územní studie z jiného podnětu může  pořizovatel podmínit úplnou nebo částečnou úhradou nákladů na vypracování studie u toho, kdo tento podnět podal. Pak v zadání územní studie pořizovatel stanoví, že ten, kdo bude změnu v území realizovat, zajistí zpracování územní studie na své náklady.

Foto: Iveta Kopicová