Bydlete v klidu: Co musí a nemůže obsahovat nájemní smlouva

Hledáte nové bydlení a narazili jste na byt, který byste si chtěli pronajmout? Nebo naopak vlastníte byt a připravujete se na jeho pronájem? V obou případech budete potřebovat mezi oběma stranami uzavřít nájemní smlouvu. Víte ale, co všechno musí obsahovat, kdy končí a kdy byste se měli mít na pozoru?

Nájemní smlouva upravuje podmínky používání prostor, které bude nájemník využívat za účelem bydlení, podnikání nebo uskladnění svých věcí. Tyto podmínky určuje pronajímatel a je jen na nájemníkovi, zda smlouvu podepíše a bude pronajímatelovy podmínky dodržovat, nebo zda půjde „o dům dál“. Domluva na výšce nájmu však není tím jediným, co mezi sebou musíte vyřešit.

Před podpisem si nájemní smlouvu dobře nastudujte. Zdroj: Pixbay

Co je nájemní smlouva?

Nájemní smlouva je dokument upravující podmínky používání prostor – a to za účelem bydlení, podnikání nebo uskladnění majetku. Nejedná se tedy jen o pronájem bytů (či domů), ale také o pronájem garáží, skladů, pozemků, kancelářských prostor či budov.

Podmínky pronájmu dostane nájemník ze strany pronajímatele, je jen na nájemníkovi, zda na podmínky přistoupí a smlouvu podepíše. Obě strany jsou podpisem této smlouvy chráněny, v případě porušení některé z podmínek uvedených v této nájemní smlouvě mají obě strany důkaz o tom, že byla dohoda uzavřena.

Nájemní smlouvu předkládá ve většině případů pronajímatel, proto je stavěna tak, aby chránila pronajímaný prostor na maximum. Kromě běžných bodů, které jsou v nájemní smlouvě ustanoveny vždy, může pronajímatel do smlouvy zanést i specifické požadavky, jako je třeba zákaz jakýchkoliv stavebních úprav, vstup majitele do bytu nebo zákaz kouření či domácích mazlíčků. Všechny tyto zákazy jsou však z hlediska zákona sporné.

Ve smlouvě by měl být uveden i počet nájemníků. Zdroj: Pexels

Naopak nájemce je nejradši, když jej smlouva při jeho bydlení (či využívání ostatních typů prostor) příliš neomezuje, naopak má co největší svobodu. To znamená, že nechce, aby mu pronajímatel zakazoval návštěvy (ačkoliv může), mít doma svého mazlíčka, nebo aby nemohl využívat zahradu, která k bytu náleží. Velmi častou součástí každého bytu bývá i parkovací místo – co když vám ho ale pronajímatel nepronajme?

Co nemůže v nájemní smlouvě chybět

Pokud se chystáte uzavřít smlouvu o bydlení, nikdy to nenechávejte jen na ústní dohodě. Jinak by se mohlo stát, že budete nemile překvapeni. Je třeba uzavřít písemnou nájemní smlouvu, která bude obsahovat tyto informace.

Kolik klíčů dostanete? Snažte se do smlouvy uvést i podrobnosti. Zdroj: Pexels

Údaje o pronajímateli a nájemci

Součástí nájemní smlouvy musí být jména pronajímatele a nájemce. Před tím, než smlouvu uzavřete, je dobré si o dané osobě zjistit alespoň nějaké informace. Pro sepsání smlouvy byste měli znát trvalé bydliště obou stran, ideálně i rodné číslo a číslo občanského průkazu.

Jaký objekt bude součástí nájmu

Ve smlouvě by neměla chybět ani informace o tom, jaký objekt bude součástí nájmu – informace najdete v katastru nemovitostí (adresa, číslo pozemku, podlaží, dispozice a výměra nemovitosti). Zde se snažte být co nejkonkrétnější. Nájemce by si měl od pronajímatele vyžádat doklad o vlastnictví. Lidí, kteří se snažili uzavřít nájemní smlouvu na byt, který nebyl jejich, je na světě kupodivu mnoho.

Platba a způsob úhrady za nájemné

V nájemní smlouvě nezapomeňte uvést informaci o konkrétní částce, kterou bude nájemce pronajímateli každý měsíc platit. Je na vzájemné dohodě, zda tato částka bude počítat i s výškou stočného, zálohami na energie, úklidem společných prostor. Nájemce rozhoduje o tom, jakým způsobem platba proběhne. Chybět by neměla ani domluva ohledně kauce a její výše. Tu platí nájemce pronajímateli, který se tak chrání proti poškození nábytku či nezaplacení nájmu. Tyto peníze může použít na opravy toho, co nájemce poškodil. Pokud peníze oprávněně nevyužije, kauci po ukončení nájmu vrací nájemci.

Věděli jste, že kauce nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájmu? Obvyklý je dvojnásobek měsíčního nájmu.

Délka pronájmu

Ve smlouvě uveďte období, na které je daná nájemní smlouva sjednaná. Pokud časový údaj chybí, smlouva se automaticky považuje za smlouvu na dobu neurčitou. Na dobu neurčitou je prodloužena také nájemní smlouva, která je sjednána na více než 50 let. Typické u dlouhodobých pronájmů, kde nájemce počítá s tím, že v daném bytu dožije.

Víte, v jakých situacích může vstoupit pronajímatel do bytu? Zdroj: Pexels

Informace o právech a povinnostech obou stran

Nejsložitější, ale také nejdůležitější informací, jsou práva a povinnosti nájemce i pronajímatele. Zde hraje hlavní roli to, na čem se obě strany dohodnou. Při podpisu smlouvy se seznamte se stavem bytu a jeho vybavením, vše si důkladně zdokumentujte (i fotografiemi), nezapomeňte na stav měřidel a počet klíčů, které dostanete.

Ukončení nájemní smlouvy

Den, kdy bude nájemní smlouva ukončena, ve smlouvě být uveden může, ale také nemusí. Viz informace o tom, kdy se smlouva považuje za smlouvu na dobu neurčitou.

Závěrečná ustanovení

Ve smlouvě nesmí chybět podpis obou účastníků smlouvy, ale také datum, kdy smlouva nabývá platnosti.

Dejte si pozor na tyto časté chyby:

• Chybějící informace o tom, kdy a kde byla smlouva uzavřená.
• Informace, které nejsou v souladu se zákonem.
• Chybějící podpis jedné ze zúčastněných stran.
• Chybně uvedené kontaktní informace na jednu ze stran.
• Nedostatečně definovanou nemovitost, která je účelem pronájmu.

V jakém případě nemůže mazlíček do bytu? Zdroj: Hansgrohe

Jak může nájemní smlouva zaniknout?

K ukončení nájemní smlouvy může dojít více způsoby:

• uplynutím sjednané doby pronájmu,
• dohodou obou stran,
• výpovědí nájemní smlouvy.

V případě, že bude nájemní smlouva ukončena formou dohody, nezáleží na tom, zda šlo o pronájem na dobu určitou či neurčitou. Výpověď může podat nájemce kdykoliv, a to i bez udání důvodu. I zde však nechybí tříměsíční výpovědní lhůta, která se počítá od prvního dne následujícího měsíce. Výpovědní lhůta neběží jen v případě, že se smlouva vypoví ze závažných důvodů, jako je odsouzení za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli. Dalším důvodem výpovědi je situace, kdy byt potřebuje používat pronajímatel – bez odkladných důvodů.

V případě smlouvy na dobu určitou může smlouvu nájemce vypovědět například v případě, že změnil práci nebo byl vyhoštěn.

Před čím byste se měli mít na pozoru?

Spousta pronajímatelů se snaží do smlouvy zanést také body, do kterých nemají dle zákona právo mluvit. Naopak spousta nájemníků se ptá pronajímatele na povolení k tomu, k čemu jej nepotřebují. A potřebné změny zase zapomínají nahlásit. Často jde o tyto skutečnosti:

• Trvalý pobyt – pokud se chce nájemce přihlásit k trvalému pobytu v místě nájmu, souhlas pronajímatele nepotřebuje. V případě, že zde chcete zřídit sídlo firmy, souhlas potřebujete.
• Počet osob – počet osob, které budou v bytě bydlet, je dobré uvést ve smlouvě, změny je třeba nahlásit do dvou měsíců. Osoby blízké, partnera a potomky pronajímatel odmítnout nemůže – jde tedy o formální záležitost.
• Kouření – zákaz kouření je součástí mnohých inzerátů, ve skutečnosti jej ale majitel nájemníkům zakázat nemůže. Jedinou jeho možností je zvýšení nájmu.
• Zvířata – jejich výskyt v bytě musí nájemce nahlásit, majitel mu je ale zakázat nemůže. I zde se může zvýšit nájem nebo kauce. Pokud však zvíře působí obtíže pronajímateli či dalším nájemníkům, zakázat jej může.
• Údržba – nájemce platí jen drobné opravy, kam patří malování či čištění podlah. Větší opravy hradí majitel bytu.
• Služby – na majitele bytu jsou často psané pouze energie, zbytek, kam patří internet s televizí, si nájemce řeší sám.
• Vstup majitele do bytu – majitel může do bytu vstoupit jen v situaci, kdy jde o urgentní situaci (požár, vytopení bytu), vyžaduje-li to technický stav budovy (oprava), nebo pokud nájemci končí smlouva a pronajímatel dělá v bytě prohlídku. Kromě prvního případu vás však musí pronajímatel o návštěvě informovat – písemně a předem.

Nájemce platí jen drobné opravy. Zdroj: Pexels

Pozor na navýšení nájmu

V nájemní smlouvě musí být stanoveno, kolik bude nájemce pronajímateli každý měsíc platit – včetně údajů o splatnosti. Obvykle se nájemné platí měsíčně pozadu, nejpozději do pátého dne v měsíci. Tímto ustanovením se řídí smlouvy, kde není termín splatnosti nijak definován. Termín splatnosti si však můžete vzájemně domluvit.

Při sepisování dodatku o prodloužení nájemní smlouvy se řeší také navýšení platby nájemného – může jít o pravidelné roční navýšení. Majitel má právo na navýšení nájmu až po roce od podpisu nájemní smlouvy, navýšení nesmí přesáhnout 20 procent za uplynulé 3 roky.

Chcete nájemní smlouvu prodloužit?

Smlouva na dobu neurčitou se automaticky prodlužuje vždy, v případě smlouvy na dobu určitou je třeba učinit kroky k jejímu prodloužení. Pokud je smlouva uzavřena na jeden rok, můžete ji prodloužit různými dodatky. Pokud pronajímatel nevyzve nájemce ve lhůtě 3 měsíce po dni, kdy měl nájem bytu skončit, k opuštění prostor, smlouva se automaticky prodlužuje, nejdéle ji lze prodloužit na dva roky.